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Exonération de plus-value immobilière en cas de cession inférieure à 15 000 euros : l'affaire se complique pour les ventes par lot

En cas de vente immobilière par lot, le seuil d'exonération de plus-value immobilière de 15 000 euros doit être apprécié opération de cession par opération de cession et non bien par bien, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l'occasion de la transaction.

 

La vente d’un immeuble est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U, II, 6°). La question s’est posée devant le Conseil d’État de savoir quel montant retenir en cas de vente de divers lots à un même acquéreur : le prix de cession de chaque bien pris indépendamment ou le prix de cession global ?
En l’espèce, deux époux, mariés sous le régime de la séparation de biens, vendent quatre emplacements de parking distincts et indépendants, situés dans un même immeuble, à un même acquéreur, par un même acte de vente, pour un prix total de 93 000 €.
La cour administrative d’appel de Paris considère que le respect du seuil d’exonération doit s’apprécier en se référant au prix de cession bien par bien étant donné qu’il s’agit de biens distincts et indépendants. De plus, le seuil doit également s’apprécier au regard de chaque quote-part indivise, en raison de l’indivision née du régime matrimonial des époux (CGI, art. 150 U, II, 6°). Pour la cour administrative d’appel, les conjoints peuvent donc bénéficier de l’exonération étant donné que la quote-part indivise que détient chacun des époux sur chaque emplacement vendu est de 11 625 € (93 000/8).
Le Conseil d’État fait droit aux arguments du Ministère de l’action et des comptes publics et annule l’arrêt d’appel. A la lecture des travaux préparatoires de la loi de finances pour 2004, modifiant les textes concernant le seuil d’exonération, pour déterminer le respect ou non de ce seuil, il y a lieu de prendre en compte le prix de chaque opération de cession, c’est à dire chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l’occasion de cette transaction.
Remarque : pour la doctrine administrative, en cas de vente de plusieurs lots à un même acquéreur, le seuil d’exonération s’apprécie au regard du prix de cession global. Il est toutefois admis d’apprécier le seuil parcelle par parcelle si les biens ont des références cadastrales distinctes et qu’ils ne sont pas adjacents (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, 80).