IMPACT DE LA LOI DE SIMPLIFICATION DU DROIT SUR LES BAUX COMMERCIAUX

Clarification de la date à laquelle le congé doit être donné

Substitution du terme « tacite reconduction » par « tacite prolongation » du bail

1°) La première précision apportée par la loi relative à la simplification du droit est la consécration de la notion de tacite prolongation du bail commercial improprement qualifiée antérieurement de « tacite reconduction ». Les dispositions des articles L. 145-8, L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce sont mises en harmonie avec la terminologie désormais retenue de « tacite prolongation ».
Dans le but d'éviter des confusions fréquentes et génératrices de contentieux, il est apparu nécessaire de distinguer les notions de « tacite reconduction » et de « tacite prolongation », dont les effets juridiques sont différents. La première notion (reconduction) marque la formation d'un nouveau bail alors que la seconde (prolongation ou prorogation) manifeste simplement la poursuite du bail en cours, ce qui est bien la situation du bail commercial au-delà de son terme, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement.

Situation particulière du bail se poursuivant au-delà de son terme

2)° La seconde mesure de la loi de simplification a réécrit les 2 premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce afin de fixer légalement la situation juridique particulière du bail commercial qui se poursuit au-delà de son terme.
Jusqu'à la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008, les dispositions du code de commerce faisaient référence aux « usages locaux » ou aux « termes d'usage » pour fixer les délais requis afin de donner congé en vue du renouvellement ou de l'expiration du bail commercial. Le législateur de la loi LME avait supprimé la notion d'usages locaux en y substituant la rédaction selon laquelle le congé devait être donné « pour le dernier jour du trimestre civil » et au moins 6 mois à l'avance (C. com., art. L. 145-9, mod. par L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 45, 4° : JO, 5 août). Or, cette modification avait introduit une incertitude quant à la date d'effet du congé donné à l'échéance contractuelle lorsque celle-ci ne coïncidait pas avec le dernier jour du trimestre civil.
La jurisprudence avait tranché cette difficulté d'interprétation en décidant que le congé devait être donné au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil uniquement en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale (TGI Paris, 18e ch., 2^e sect., 28 janv. 2010, n° 09/17461, SARL Espaces volume et associés c/ Sté Anémone et a ; TGI Paris, 18^e ch., 2^e sect, 17 juin 2010, n° 09/15527, Boulet-Gercourt c/ SNC Bonne-Nouvelle). La loi du 22 mars 2012 modifie en ce sens les deux premiers alinéas de l'article L. 145-9.