23/03/2022

DROIT DE PREFERENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL

En cas de préemption du preneur à bail commercial, la vente doit être impérativement constatée par acte authentique dans le délai légal.

En cas de préemption du preneur à bail commercial, la vente doit être impérativement constatée par acte authentique dans le délai légal.

 

Progressivement, la jurisprudence définit les contours du droit de préemption reconnu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce au preneur d’un local à usage commercial ou artisanal. Par cet arrêt du 24 novembre 2021, la Cour de cassation décide que, si le locataire accepte l’offre de vente, l’acte authentique doit être dressé impérativement dans le délai de 2 mois ou de 4 mois s’il recourt à un prêt.
Dans l’espèce rapportée, la propriétaire d’un local commercial loué avait consenti, le 27 février 2018, une promesse de vente portant sur ce local. Le lendemain, le bailleur a notifié au preneur une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le bénéficiaire de la promesse. Le 27 mars, le preneur lui a notifié son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt pour financer son acquisition. Mais, l’acte authentique de vente n’ayant pas été passé, le 27 juillet 2018, jour de l’expiration du délai de 4 mois, les locataires ont assigné à jour fixe le propriétaire bailleur, en réalisation de la vente à leur profit. Le bénéficiaire de la promesse est intervenu à l’instance.
Leur demande a été rejetée par les juges du fond au motif que le délai de 4 mois prévu pour la réalisation de la vente par acte authentique était expiré le 27 juillet 2018 et que l’acceptation de l’offre de vente, en application de ce texte, était sans effet. La cour d’appel estime que l’assignation en vente forcée délivrée le 27 juillet 2018 ne permettait pas de pallier l’absence de réitération à la date butoir qui est prévue par le code de commerce tant dans l’intérêt du preneur que dans celui du vendeur et du candidat acquéreur dont l’opération de vente se trouve suspendue dans l’attente de la purge du droit de préférence du locataire. Elle constate, par conséquent, que la vente est parfaite au profit du bénéficiaire de la promesse.
Les locataires se pourvoient en cassation pour violation des articles L. 145-46-1 du code de commerce et 1583 du code civil en prétendant que le locataire en assignant à jour fixe son bailleur en réalisation forcée de la vente à son profit, dans le délai légal de 4 mois après son acceptation de l’offre de préemption, a mis en œuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d’acquéreur du local qu’il occupe pour que la vente puisse se réaliser dans le délai légal, et ne saurait supporter les conséquences d’une non-réalisation de la vente.
Le pourvoi est rejeté par la Haute juridiction pour laquelle " en cas d’acceptation par le locataire d’un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsqu’elle est imputable au locataire rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente ". Les Hauts magistrats approuvent les juges pour avoir exactement énoncé que l’acte de vente devait être reçu le 27 juillet 2018 au plus tard, et souverainement estimé que le défaut de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois était imputable à la seule absence de diligences de la locataire. La locataire ne pouvait obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai et son assignation en réalisation de la vente délivrée le 27 juillet 2018 ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte de vente à l’expiration du délai.
Cette décision est importante à plusieurs titres. D’une part, elle insiste sur le nécessaire respect des délais : la vente devait être réalisée dans les 4 mois de l’acceptation, c’est-à-dire effectivement passée par acte authentique à l’intérieur de ce délai. Il ne suffisait pas d’assigner, même à jour fixe, car nécessairement le jugement qui vaudrait acte serait intervenu après les 4 mois prévus par l’article L. 145-46-1 du code précité. Or, ainsi que le souligne la cour d’appel, l’opération de vente est suspendue dans l’attente de la purge du droit de préférence du locataire. La menace de préemption nuit au vendeur dont le bien est immobilisé mais aussi au bénéficiaire de la promesse qui ne sait s’il sera acquéreur. D’autre part, la Cour de cassation valide le processus contractuel sans hésitation : le bailleur avait recherché un acheteur et passé avec lui une promesse de vente conditionnelle, puis il a notifié les termes de cette promesse (prix et conditions) au preneur. Est ainsi confirmée la tendance jurisprudentielle à considérer que ce " droit de préférence " n’interdit pas de rechercher un acquéreur potentiel avant d’adresser l’offre de vente aux fins de préemption au locataire (v. en ce sens, Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, n° 671 FS - B, v. notre article « Eclaircissements sur le mécanisme du droit de préférence du locataire commercial »). L'arrêt doit être approuvé en tous ces points.