07/09/2022

LOI POUVOIR D'ACHAT

Une aide au paiement des loyers

La loi "pouvoir d'achat", destinée à lutter contre les effets de l'inflation, revalorise de façon anticipée les aides au logement et plafonne l'indexation des loyers et des aides par le blocage pendant un an de l'IRL (Indice de référence des loyers).

La loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat du 16 août 2022, publiée au Journal officiel du 17 août, a pour ambition de lutter contre la hausse généralisée des prix et d'ainsi préserver le niveau de vie des français (L. n° 2022-1158, 16 août 2022 : JO, 17 août). S'agissant des dépenses de logement, le texte agit sur deux leviers : d'une part, celui des aides, d'autre part, celui de l'indice de révision des loyers.

Au cours du processus législatif, un amendement a été adopté pour également contenir à 3,5 %, dans certaines conditions, l'indice des loyers commerciaux (ILC) utilisé, comme son nom l'indique, pour l'indexation des loyers commerciaux des boutiques (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 14).

Signalons également une mesure pour remplacer, dans les résidences principales, les coupures d'électricité pour défaut de paiement des factures par des réductions de puissance quelle que soit la période de l'année et non plus seulement pendant la trève hivernale qui s'étend du 1^er novembre au 31 mars (CASF, art. L. 115-3, mod. par L. n° 2022-1158, 16 août. 2022, art. 35).

Plafonnement de la variation de l'IRL

Pour que la révision annuelle du loyer (également dénommée indexation) soit possible, une clause du bail doit la prévoir. Elle est alors pratiquée chaque année, à la date prévue par les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat de location (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1). Elle nécessite une manifestation de volonté du bailleur qui devra la réclamer (de préférence par LRAR) à son locataire.

Rappelons que, même en présence d'une clause d'indexation, le bailleur n'est pas tenu de la faire jouer et peut aussi choisir de ne l'appliquer que partiellement.

En outre, depuis le 24 août 2022, en métropole, l'indexation annuelle ne concerne que les logements de la classe A à E et est exclue pour les passoires énergétiques des classes F ou G (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, III, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 2° L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, IV).

Remarque : cette exclusion s'appliquera à compter du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 19, IV).

L'indexation du loyer du logement est basée sur la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). L'indice, mis en place en 2006 pour la révision des loyers des baux d'habitation, avait déjà, à l'époque, pour but d'éviter la trop rapide hausse du fait de l'effet inflationniste de l'ICC (indice du coût de la construction) alors utilisé. Le mode de calcul a ensuite été modifié en 2008, à nouveau pour ralentir son augmentation.

La loi « pouvoir d'achat » utilise une autre méthode de protection des locataires en plafonnant sa variation sur un an à 3,5 % (variation entre le 3^etrimestre 2022 et le 2^e trimestre 2023) (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 12, II).

Ce plafond est réduit à 2,5 % pour les collectivité d'outre-mer que sont la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte (L. n°2022-1158, 16 août 2022, art. 12, III).

En Corse, sous certaines conditions, le préfet peut encore réduire cette limite jusqu'à 2 % (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 12, IV).

Ce dispositif de plafonnement de l'IRL vise également la révision des loyers du parc social. Sont ainsi concernés :

- les loyers et redevances maximaux et pratiqués des logements conventionnés à l'APL (CCH, art. L. 353-9-2 et L. 353-9-3) ;
- les loyers pratiqués des logements non conventionnés des organismes d'HLM (CCH, art. L. 442-1) ;
- les montants applicables à la nouvelle politique des loyers ou à la remise en ordre des loyers par le biais d'une convention d'utilité sociale (CCH, art. L. 445-3 et L. 445-3-1) ;
- le montant de la redevance et du prix de vente en location-accession (L. n° 84-595, 12 juill. 1984, art. 7).

Revalorisation anticipée des aides au logement

Les personnes et ménages à revenus modestes bénéficient d'aides au paiement des charges locatives, au sens large, que sont l'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation de logement familiale (ALF) et l'allocation de logement sociale (ALS).

Ces aides sont calculées au moyen de deux paramètres : l'un relatif aux dépenses de logement, l'autre aux ressources des locataires.

Concernant les ressources, un décret et un arrêté du 29 juillet 2022 ont augmenté le paramètre R0 et le montant forfaitaire représentatif des ressources des étudiants respectivement de 4 % et de 3,5 % pour les prestations dues à compter du 1^er juillet 2022 (v. notre article « APL, ALF et ALS location : revalorisation des paramètres de ressources au 1^er juillet 2022 »).

Les paramètres relatifs à la dépense de logement, fixés par l'article L. 823-4 du CCH sont, quant à eux, revalorisés de 3,5 % par l’article 12 de la loi « pouvoir d'achat ». Cette augmentation est applicable dès le 1^er juillet 2022, par anticipation à la revalorisation intervenant le 1^er octobre. Elle vise les plafonds de loyers ouvrant droit aux aides, les plafonds des charges de remboursement de contrats de prêts dont la signature est postérieure à la date de révision du barème, les montants forfaitaires de charges et les équivalences de loyer et de charges locatives.

Plafonnement de la hausse de l'ILC

Soutenir le pouvoir d'achat, c'est aussi se préoccuper de l'avenir des commerces indépendants de centre-ville. Dans cet esprit, la loi plafonne l’indexation des loyers des baux commerciaux à 3,5 % (L. n^o 2022-1158, 16 août 2022, art. 14). Cette disposition s’appliquera pour les trimestres de l'ILC compris entre le deuxième 2022 (dont la parution est prévue pour mi-septembre 2022) et le premier trimestre 2023. Cette révision limitée s’appliquera à la révision du loyer des petites et moyennes entreprises.

Ne seront donc concernées que celles qui emploient moins de 250 personnes et dont le chiffre d'affaire annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou un total de bilan n'excédant pas 43 millions d'euros, cette catégorie incluant les microentreprises qui emploient moins de 10 salariés et qui réalisent un chiffre d'affaire annuel ou un total de bilan n'excédant pas les 2 millions d'euros. Définition qui va donc bien au-delà de la définition des petits commerçants.

Se pose également la question de savoir si ce plafonnement profitera aux opérateurs de résidences telles que les EHPAD, les résidences de tourisme et les résidences étudiants dès lors que la révision de leurs loyers s’effectue sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).